Bất cập quản lý thuế đối với bất động sản

Từ năm 2015, căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế số 71/2014/QH13 và các văn bản pháp quy hướng dẫn thực hiện, số lỗ của chuyển nhượng bất động sản được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh, bao gồm cả thu nhập khác. Sau khi bù trừ vẫn còn lỗ thì tiếp tục được chuyển sang các năm tiếp theo trong thời hạn chuyển lỗ 5 năm theo quy định. Tuy nhiên, điều đáng nói là hoạt động chuyển nhượng bất động sản có lãi mà hoạt động kinh doanh khác của doanh nghiệp bị lỗ thì doanh nghiệp vẫn phải nộp vào ngân sách nhà nước phần lãi chuyển nhượng bất động sản theo quy định.

Đồng thời, không được bù trừ số lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản với lỗ hoạt động kinh doanh khác. Quy định này chưa thật sự công bằng với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đặc biệt đối với doanh nghiệp kinh doanh tổng hợp đa ngành nghề, gây bất cập và thiếu chủ động tài chính cho doanh nghiệp. Vì vậy theo nhiều chuyên gia, cần sửa đổi quy định theo chiều hướng tích cực. Cụ thể, doanh nghiệp được chủ động bù trừ lãi, lỗ của hoạt động kinh doanh bất động sản với hoạt động sản xuất kinh doanh khác để xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp.

Chia sẻ quan điểm của mình về vấn đề này khi bàn về xu hướng thị trường bất động sản tại một hội thảo diễn ra mới đây, bà Nguyễn Thị Cúc, nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam cho rằng, chính sách điều tiết về thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản hiện nay phức tạp và đa dạng nhất so với chính sách điều tiết thuế, phí, thu ngân sách nhà nước nói chung. Chính sách tài khóa về điều tiết mà phù hợp sẽ có tác động thúc đẩy, kích thích thị trường bất động sản, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển. Tuy nhiên, ngược lại sẽ kìm hãm nền kinh tề nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Hiện Chính phủ đang nỗ lực đưa ra chính sách tài khóa tích cực nhất, phù hợp nhất để tác động tốt đến nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản. Dù vậy, vẫn còn tồn tại nhiều bất cập trong quản lý thuế với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và mỗi cá nhân.

Đơn cử, với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo thuế suất cơ bản, hiện hành là 20%, không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, trừ nhà ở xã hội. Cụ thể, trước năm 2015, doanh nghiệp có các hoạt động chuyển nhượng bất động sản nếu bị lỗ thì không được bù trừ với lãi của hoạt động kinh doanh khác mà chỉ cho phép bù với lãi chuyển nhượng bất động sản nếu có.

Về thuế thu nhập cá nhân, trước năm 2015, thu nhập của các cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được tính thuế thu nhập cá nhân theo hai phương pháp. Thứ nhất, đối với các cá nhân xác định được giá vốn (giá mua và chi phí chuyển nhượng), có hóa đơn, chứng từ hợp pháp thì nộp thuế pheo phương pháp kê khai trên chênh lệch giá bán, giá vốn, nghĩa là trên thu nhập tính thuế. Khi đó, thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

Thứ hai, đối với cá nhân không xác định được giá vốn thì nộp thuế thu nhập cá nhân theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại. Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế số 71/2014/QH13 và các văn bản pháp quy hướng dẫn thực hiện, từ kỳ tính thuế thu nhập cá nhân từ năm 2015 trở đi, chỉ có một căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản duy nhất, đó là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất 2%. Quy định này đơn giản về xác định số thuế thu nhập cá nhân phải nộp cũng như thủ tục nộp thuế. Tuy nhiên, khi bảo đảm được yếu tố đơn giản thì khó bảo đảm được yếu tố công bằng, minh bạch.

Chỉ rõ những bất cập, bà Nguyễn Thị Cúc cho rằng, trường hợp giá cả thị trường biến động tăng cao, có thể nộp thuế theo mức thuế suất 2% là có lợi có người chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi giá cả bất động sản đóng băng, giảm nhanh thì người chuyển nhượng bất động sản bị thua lỗ vẫn phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân.

Mặt khác, do quy định giá đất tính thuế thu nhập cá nhân là giá theo hợp đồng mua bán hai bên. Cá biệt, có trường hợp giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định cao hơn giá thực tế, gây khó khăn cho người chuyển nhượng. Với trường hợp giá hợp đồng thấp hơn giá thị trường thì áp giá tính thuế theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định dẫn đến tình trạng thất thu thuế do khai giá thấp để tránh thuế. Đặc biệt là giá đất do UBND tỉnh, thành quy định không kịp theo tốc độ thay đổi của giá bất động sản, quy định chênh lệch giữa các tuyến đường trong cùng phường, quận... Do đó, cần nghiên cứu thay đổi quy định, đối với những cá nhân có đầy đủ hóa đơn chứng từ. Đồng thời, chứng minh chuyển nhượng bất động sản bị lỗ sẽ không phải nộp thuế trên doanh thu chuyển nhượng 2%.

Về việc nghiên chính sách điều tiết thu nhập đối với các khoản thu chênh lệch địa tô về đất, Nhà nước ngày càng chú trọng đầu tư quy hoạch, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển, quy hoạch thêm nhiều khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, xây dựng, mở đường cao tốc, cầu cống, sân bay, bến cảng… Nhờ đó, mang lại nhiều sự thay đổi về đời sống kinh tế xã hội trong đó có yếu tố về giá cả đất đai tăng.

Theo thông lệ quốc tế, khoản thu lợi này của các tổ chức, cá nhân – thường gọi là khoản chênh lệch địa tô, cần có chính sách điều tiết thích hợp. Tuy nhiên, ở Việt Nam chưa bị điều tiết bởi bất cứ chính sách thu nào dẫn đến ngân sách nhà nước chưa huy động được nguồn thu và các tổ chức cá nhân lại nghiễm nhiên thu lợi nhưng không do từ hoạt động của bản thân mình mang lại. Điều này chưa thực sự bình đẳng, do đó cần nghiên cứu ban hành chính sách điều tiết hợp lý.

Ngoài ra, các chính sách pháp luật khác liên quan tác động trực tiếp đến bất động sản cũng cần được xem xét, nghiên cứu kỹ lưỡng như tăng mức điều tiết đối với đất và bổ sung thu thuế đối với nhà. Từ đó, khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế.

Đáng chú ý, có những sắc thuế để điều tiết các hoạt động bất động sản, đặc biệt là hoạt động đầu cơ. Nếu có sắc thuế điều tiết thị trường, tin rằng hoạt động đầu cơ tự nhiên sẽ mất đi. Khi đó, giá cả sẽ được điều chỉnh ổn định, đúng với căn bản của thị trường. Cùng với đó là xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai, có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp.

Cho rằng, Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” vừa được ban hành ngày 16/6/2022 có nhiều “điểm sáng” về việc sửa đổi Luật Đất đai và một số các quy định khác, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hôi Môi giới Bất đông sản Việt Nam phân tích, cũng trong Nghị quyết số 18 có đề cập đến việc bỏ khung giá đất, giao đất phải thông qua các hoạt động công khai minh bạch, đấu thầu, không dựa trên cơ chế “xin – cho”. Cùng với đó là tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt mà phải qua ngân hàng trong giao dịch bất động sản...

Thiết nghĩ, đã đến lúc cần bổ sung thêm cần xây dựng chính sách thuế theo hướng đơn giản, dễ hiểu, dễ xác định rõ đối tượng chịu thuế tài sản, đất đai, số thuế phải nộp, đồng bộ với quy định của pháp luật về đất đai và quy định của pháp luật có liên quan. Đặc biệt, chỉ khi xây dựng được cơ sở dữ liệu, đưa ra thông tin minh bạch, công khai, mới tránh tình trạng thổi giá, tránh những tình trạng thu thuế không đúng với quy định. Khi chính sách về bất động sản được sửa đổi cụ thể và được định hướng rõ ràng thì thị trường mới phát triển bền vững và đảm bảo lợi ích các bên./.